Q:什么是房屋出典？房屋出典是什么意思？

屋出典是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或 者不回赎而丧失房屋所有权的法律制度。

房屋出典具有如下法律特征：

1、房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。在房屋出典中，承典人占有使用出典的房屋而不交纳租金；出典人取得、使用承典人的金钱，而不支付利息。但出典人交付房屋须以承典人支付典价为前提，因而双方这种法律关系又是双务、有偿的。

2、房屋出典受典期限制，典期届满前出典人并不丧失房屋所有权，承典人只能取得房屋典权（用益物权）。房屋出典后，在典期以内，出典人仍然享有房屋所有权，但已不能直接占有、使用房屋；承租人虽取得对房屋的占有、使用权，但并不能任意进行处分。典期届满的一般法律后果是，出典人如不返还典价款即丧失房屋所有权，承典人则因此而取得房屋所有权。

3、房屋出典须符合法定条件和程序，是一种要式法律行为。

一、房屋出典不同于房屋出卖。二者的区别在于：

（1）房屋出典在典期届满以前不发生房屋所有权的转移；在典期届满后，仅在出黄人不回赎的情况下才将房屋所有权转归承典人。出卖则发生房屋所有权的转移。

（2）典期届满，出典人有权通过返还典价款给承典人以赎回房屋，房屋出卖后则无权向承受人赎回房屋。卖中买方支付价款即为房屋价格。房屋出典与附买回条件的买卖（即民法学上的买回）也不同，除彰弄三点外，买加是通过返还房屋价款实现所有权的再转移，而出典中的回赎则是通过返还典价实现所有权中占有、使用、收益权能的回复。

二、房屋出典不同于房屋出租，二者的区别在于：

（1）房屋出典中承典人取得的是用益物权即房屋典权；房屋出租中承租人取得的是具有物权某些特征的债权即租赁权。

（2）房屋出典中出典人须通过返还典价款才能赎回房屋，房屋出租中出租人无须返还租金即可收回房屋。

（3）房屋出典中承典人交付的典价不同于房屋出租中承租人支付的租金，这二者的性质、计算方法、支付方式都不同。

三、房屋出典也不同于房屋抵押。二者的区别在于：

（1）设立的目的不同。进行房屋出典对出典人而言是为了取得典价，对承典人而言是为了取得用益物权；设立房屋抵押则是为了担保债务人履行债务和债权人实现债权，债权人取得的是担保物权（房屋抵押权）。

（2）房屋是否移转占有不同（由目的不同决定）。房屋出典中出典人须将房屋转移给承典人占有、使用，房屋抵押则无须转移占用。

（3）法律后果不同。房屋出典人期届满时仍然有权回赎房屋，仅在其不回赎时房屋所有权才转归承典人；房屋抵押中仅在债务人不依约履行债务时，抵押权人才能处分抵押房屋，从变卖所得价款中优先受偿。

四、房屋出典也不同于质（押）。二者区别在于：

（1）标的物不同。出典标的物以不动产为限，而质（押）标的物则为动产（对此各国有不同的规定，我国民法尚无规定）。

（2）设立的目的不同。房屋出典对出典人而言是为了取得典价，对承典人而言是为取得房屋用益物权；而质（押）则是债务人以动产担保债务的履行、债权的实现。

五、房屋出典也不同于（典）当。

据史料记载，典权制度产生于唐代，随后相当长一段时期内，典、当并用不分。到了清代，始有“典”与“当”之分，即典专即不动产出典，当专指动产抵押借贷。在习惯上有些人将房屋“出典”称之为“典当”，解放以来至今的国家政策法规性文件以及最高人民法院一系列司法解释中也使用“房屋典当”一词，这实际是混淆了“典”与“当”的区别。房屋出典与当的区别在于：

（1）标的物不同。房屋出典标的物只能是不动产（房屋），当的标的物则为动产。

（2）设立的目的不同。房屋出典对出典人而言是为取得典价款，对承典人而言是为取得房屋用益权；而当对出当人而言是通过动产抵押以取得借款，对当铺而言则是为了获取高利而非对当物的用益权。

（3）设定的权利性质不同。承典人在典期内取得的是对房屋的占有、使用、收益权，而当铺在当期内并不能取得对当物的用益权。

房屋出典中具体问题的法律后果

解放以后，对于历史上遗留的房屋出典纠纷，国家有关部门已根据不同情况制定了大量法律、政策，进行了处理。下面仅就当前关于房屋出典问题的有关规定进行分析。

1984年9月8日最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条第1款中规定：“对法律、政策允许范围内的房屋典当关系，应予承认。”这是当前关于保护合法的房屋出典关于的一般规定。

一、典价问题

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第120条规定：“在房屋出典期间或者典期届满时，当事人之间约定……增减典价的，应当准许。承典人要求出典人高于原典价回赎的，一般不予支持。”由这一规定可见，典价以出典合同（典契）为原则。回赎时出典人只需将出典合同中约定的典价返还承典人，承典人则不得要求出典人以高于原典价的价款进行回赎。这里的“原典价”是出典合同中明确规定的数额，而不能理解为原典价所包含的价值，因此除以实物为典价的情况外，一般不发生原典价的折算、保值问题。

对逾期作绝卖处理的房屋，绝卖的价款就是原来的典价，出典人一般不能再要求承典人补足典价与房价之间的差价。

二、典期问题

对典期的认定，也以遵循出典合同为原则。双方关于典期的约定一般分两种情况：一是约定有典期并写明逾期不赎即视为绝卖，出典人因此而丧失回赎权，承典人因此取得房屋所有权；一是约定有典期但未注明绝卖，出典房屋如何处置不明确。双方约定有典期的，出典人在典期内不得回赎；双方未约定典期的，出典人可以随时回赎。

典期届满的法律后果，可以有下列几种情形：

（1）典契约定的典期届满，出典人不回赎作绝卖处理的，如出典人返还原典价即可赎回房屋；如出典人不回赎即丧失房屋所有权，承典人取得房屋所有权。

（2）典契未约定逾期不赎即作绝卖处理的，如出典人在回赎期限内返还原典价，即可赎回房屋；如出典人超过10年回赎期限没有回赎，原则上作绝卖处理，不得赎回房屋。

（3）典契没有约定典期的，若出典人要求回赎，随时可以赎回房屋；但超过30年回赎期限的，原则上作绝卖处理，不得赎回房屋。

三、回赎期限问题

这里的回赎期限是指在典契上未注明到期不赎视作绝卖的情况下，出典人回赎房屋的期限。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第58条第2款规定：“典期届满逾10年或典契未载明期限经过30年未赎的，原则上应视为绝卖。”

根据最高人民法院对房屋出典问题的有关批复，上述规定仅适用于下列两种情况：一是典契上约定有典期但未注明绝卖；一是典契上未约定典期。在前一种情况下，出典人的回赎期限为10年，在后一种情况下，回赎期限为30年。

关于回赎期限的计算，最高人民法院有关批复规定：典当契约载明典期的，自期满之日起计算，契约未载明典期的，自履行契约之日起计算。如果典期届满，出典人未按契约规定期限提出回赎，是由于不可抗力使其不能行使请求权，这种受客观原因影响的时间，应予扣除，不计入回赎时效期间；如果典期届满，出典人已提出回赎要求，但由于承典人的原因而愈期未回赎的，这种情况，应自出典人提出回赎之日起重新计算回赎时效。